3 % Quellensteuer auf den Verkauf von Immobilien an Nichtansässige:
Was ist das und wie funktioniert es?

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien ist immer mit steuerlichen Formalitäten verbunden, aber wenn derVerkäufer ein Nicht-Resident ist, gibt es eine besondere Verpflichtung, die vielen nicht bekannt ist: die3%ige Quellensteuer auf den Kaufpreis, die in derEinkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) geregelt ist und überdas Formular 211 der Steuerbehörde verwaltet wird.

Was ist das Formular 211?

Das Formular 211 ist das Formular, das derKäufer einer Immobilie ausfüllen muss, wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist. Es dient dazu,3 % des Kaufpreises an das Finanzamt zu zahlen, als Garantie dafür, dass der Verkäufer seinen steuerlichen Verpflichtungen nachkommen wird.

Mit anderen Worten: Der Käufer zahlt dem Verkäufer den vereinbarten Preisabzüglich dieser 3 % und führt ihn direkt an das Finanzamt ab.

Warum gibt es diesen Einbehalt?

Der Grund ist einfach: Er soll sicherstellen, dass der nicht ansässige Verkäufer denVeräußerungsgewinn aus dem Verkauf erklärt.

• Erzielt der Verkäufer einen Gewinn, so muss er diesen in Spanien versteuern.
• Erzielt er keinen Gewinn, kann er eine Rückerstattung des Steuerabzugs beantragen.

Auf diese Weise verhindern die Steuerbehörden, dass ein ausländischer Verkäufer das Land verlässt, ohne seinen steuerlichen Verpflichtungen nachzukommen.

Wie wird sie in der Praxis angewendet?

1. Berechnung der Quellensteuer: 3 % werden auf den Gesamtkaufpreis angewandt.
   • Beispiel: Verkauf einer Immobilie für 200.000 € → Quellensteuer von 6.000 €.
2. Zahlung an den Verkäufer: Der Käufer übergibt dem Verkäufer 194.000 €.
3. Hinterlegung beim Finanzamt: Der Käufer reicht das Formular 211 ein und hinterlegt die 6.000 € beim Finanzamt.
4. Erklärung des Verkäufers: Der Verkäufer reicht dasFormular 210 ein, um den Veräußerungsgewinn zu erklären und gegebenenfalls eine teilweise oder vollständige Erstattung des Steuerabzugs zu beantragen.

Was bedeutet dies für die einzelnen Parteien?

• Käufer: muss dieser Verpflichtung nachkommen, um Strafen zu vermeiden.
• Nicht ansässiger Verkäufer: muss die Transaktion in Spanien anmelden und kann einen Teil der einbehaltenen Beträge zurückfordern, wenn kein Gewinn erzielt wurde.
• Steuerbehörde: gewährleistet die steuerliche Kontrolle der Geschäfte mit Gebietsfremden.

Zusammengefasst

Das Formular 211 ist eine wesentliche Formalität beim Kauf und Verkauf von Immobilien, wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist. Auch wenn es auf den ersten Blick als Hindernis erscheinen mag, ist es in Wirklichkeit eine Garantie für Transparenz und Rechtssicherheit für alle beteiligten Parteien.

Wir vonZarola Zarola Inmobiliaria begleiten unsere Kunden bei jedem Schritt des Kauf- und Verkaufsprozesses, einschließlich der Verwaltung von Steuerabzügen und Steuerformularen wie 211 und 210. Unser Ziel ist es, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer, Residenten und Nicht-Residenten, eine sichere und klare Transaktion ohne Überraschungen genießen.